대출의 기술, 신용대출 DSR 계산, 주담대 스트레스 DSR 적용

 

안녕하세요. EnerTravel입니다. 

최근 서울 아파트 가격이 완전히 상승 전환하며, 주택담보대출을 알아보시는 분들도 늘어나고 있는데요.

 

담보대출 총액 규제로는 LTV도 있어 규제지역을 제외하고는 담보가액(통상 KB시세)의 70%(생애최초의 경우 80%)까지 대출을 해주는데, 일반적인 월급쟁이라면 LTV 규제는 충족하나, DSR(연봉대비 원리금 상환액 비율) 규제가 문제가 되는 경우가 많습니다. 오늘은 아무도 알려주지않는 DSR 부채산정 개념과 실전 계산 방법을 정리해보겠습니다. 

 

 신DTI 및 DSR 부채산정 방법 

 

DTI는 보금자리론 등 정부 정책과 관련된 대출을 이용하시는 경우에만 필요한 개념이라 이 장에서는 과감하게 생략하고 DSR 설명에 집중해보도록 하겠습니다. 주택담보대출은 DSR은 위에 적혀있는 모든 대출의 원리금상환액을 더하여 부채를 산정합니다. 단 전세대출은 이자만 계산합니다. 일반적으로는 대출 잔여기간 동안의 평균 연원리금 상환액을 기준으로 계산을 하는 경우가 많으나, 일부 금융회사의 경우에는 초년도 원리금상환액을 사용하는 경우도 있으니, 이용하시는 금융회사의 기준을 잘 확인하시기 바랍니다.

 신용대출 DSR  산정시 부채 상환기간 적용방법 

일반적으로 신용대출 혹은 마이너스 통장은 정해진 상환 의무 기간이 없는 경우가 많아, 대출기간을 얼마로 계산해야할지 혼동이 오는 경우가 많은데요. 별도의 분할 상환의무가 정해져있지않은 일반적인 신용대출/마이너스통장은 5년, '22년 9월부터 분할상환 신용대출은 약정기간을 대출총액을 나누어 원금상환액을 추정하나, 각 금융기관에 따라 실제 계산하는 약정기간은 최소 5년, 최대 10년으로 각 사의 정책에 따라 상이합니다. 

 

 주택담보대출 유형별 스트레스 금리 적용 

 

정부는 가계대출 증가의 위험성을 간파하고, 가계대출 총량 관리를 위해 스트레스 DSR이라는 파격적인 규제를 적용하고 있습니다. 주요 골자는 변동형 금리를 이용하는 차주에게 차후 금리상승의 경우의 수를 대비한 대출한도를 새로 산출하겠다는 것으로 차주입장에서는총 대출가능금액이 감소하게 됩니다. 스트레스 DSR에 따른 대출한도를 계산하기 위해서는 자신의 금리 변동 유형에 따라 본래 자신이 이용할 예정이었던 대출상품의 금리에 상기 스트레스 금리를 더하여 DSR을 다시 계산하여야합니다. '24년 초 스트레스 DSR 1단계가 금리 적용되었으며, '24년 2단계 스트레스 DSR 적용을 앞두고 있습니다. 

 

이에따라, 주택담보대출을 이용하려는 차주는 기 실행한 신용대출을 모두 상환하여 주택담보대출을위한 DSR 한도를 확보하거나, 분할상환이 규정된 신용대출로 갈아타는 등의 효과적인 대출설계가 필요할 것으로 생각됩니다. 

 

[Case 1. 생보사 신용대출 1.5억/ 1금융 주담대 5.7억]

 

[Case 2. 생보사 신용대출 1억/ 1금융 주담대 7.2억]

 

이상 '대출의 기술, 신용대출 DSR 계산, 주담대 스트레스 DSR 적용' 정리였습니다.
*동 업로드는 일체의 금융회사와 무관하며, 대출을 권유하는 글이 아닙니다.